Los barrios "olvidados" en los que comprar para alquilar es un buen negocio

A la hora de comprar una propiedad, es necesario analizar los diferentes barrios de la ciudad de Buenos Aires y sus beneficios. Las variables más relevantes a la hora de elegir un inmueble son: el precio, la ubicación y la rentabilidad.

Este último aspecto cobra especial relevancia si se quiere comprar un inmueble como inversión, ya que es el factor que demuestra qué zonas son las que mejor relación alquiler/precio mantienen.

En números, la rentabilidad promedio de la Ciudad se ubicó en 5,83%, según el último índex de Zonaprop. Esto se traduce en que se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión, 10,3% menos de lo requerido un año atrás. Es decir: el alquiler volvió a ser negocio.

Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², subió un 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.

Si se analiza esta variable por áreas, en promedio la zona sur de CABA, es la que mantiene el número más alto, con un 9,9%; seguido por oeste, con 6,7%; y por último el corredor norte con 4,9%.

La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios, superan el 7,5% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.

Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado, y alquileres que se sostienen.

En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegialestienen rentabilidades más acotadas, que oscilan entre el 3,7% y el 4,8% anual.

¿La razón? Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.

En números, el ranking queda conformado por:

Por otro lado, con rentabilidad intermedia, se encuentran:

En el otro extremo, con casi siete puntos porcentuales menos que Lugano, están: